Adam Fischer om nuläget i Realfond Ryssland

2010-10-06

På gårdagens presentation som du gjorde på Fastighetskvällen 2010 i Stockholm berättade du om fondens två första förvärv. Kan du utveckla dina tankar?

- Jag är glad att kunna konstatera att vi på kort tid gjort två fantastiska förvärv. Det första till priset 110.000 kr per hektar är otroligt bra.

Den andra affären gjorde ni till betydligt högre pris. Varför?

- Det andra förvärvet i Klin gjorde vi mycket riktigt till ett högre pris, 270.000 kr per hektar. Vi tycker fortfarande att det är en lika bra affär som det första förvärvet. Detta eftersom området i Klin redan är omklassificerat men ej planreglerat. Den process vi ska göra har alltså kommit en bit på väg redan.

Hur långt har ni kommit i processen med det första förvärvet?

- Vi har kommit två steg av fem i omklassificeringsprocessen. Dessa steg har gått fortare än planerat att genomföra och vi befinner oss faktiskt före tidplan nu. Vi räknar med att redan under nästa år kunna börja sälja tomtmark.

Du nämnde i din presentation på Fastighetskvällen att man som tumregel när det gäller investeringar i fastighetsutveckling räknar med en avkastning på eget kapital på minst 5 gånger. Hur ser du på den potentiella avkastningen för Realfond Ryssland i detta perspektiv?

- I de allra flesta fall så arbetar man inom fastighetsutveckling med en belåning på 40-80 % vilket ger en hävstång på det egna kapitalet. När det gäller Realfond Ryssland, som är helt obelånad, så räknar vi med en avkastning för investerarna på omkring tre gånger pengarna.

Om nu omklassificeringsprocessen skulle stanna, av någon anledning, och detta gör att ni måste sälja marken innan den har alla tillstånd, vad räknar ni med att få ut?

- Om processen har stannat av är det troligtvis på grund av att borgmästaren eller guvernören har blivit avsatt, vilket gör att vi måste göra en omstart med nya personer. Det kan innebära att vi inte hinner tidsmässigt och därför väljer att sälja området. Köparen får då dra omklassificeringen vidare. Köparen är då beredd att betala en premium för de steg som faktiskt har genomförts. Det ser vi själva i och med att vi fick köpa område två mer än 100% dyrare per hektar än område ett. Denna skillnad utgör värdet, både i tid, risk och pengar, av att processen kommit en bit på väg. Samma sak skulle gälla för oss i motsvarande situation.